【農業規劃】休閑農莊升級為高端莊園的實戰盈利運營策略

隨著休閑度假市場的逐漸走熱，僅憑幾片果園、幾塊菜地、幾個魚塘、幾道農家菜便能吸引大量遊客的“農家樂”模式已日趨式微。這種模式之所以不再火爆，並非人們厭倦了淳樸的鄉土人情，而是因為“農家樂”缺失了現代人所向往自然純樸之餘的品質生活。生態型休閑農莊模式恰好適應了後工業時代背景下體驗經濟、休閑經濟、創意經濟、低碳經濟的發展潮流，將農莊這個原本帶有“土”味的產品，融入了流行概念和時尚元素（如“有機”、“樂活”、“低碳”、“創意生活空間”、“慢生活”等），提升為文化型、休閑型、地產型的增值產品，做出一個符合市場需求的品質生態農莊。

本文將深入探討如何將農莊做好、做精、做出特色、做出品質,將解決這一問題的核心概括如下：一定戰略，解決產業發展方向問題；二找靈魂，解決吸引力問題；三做產品，解決玩什麼的問題；四破商業，解決賣什麼的問題；五看營銷，解決如何賣的問題。

戰略，解決產業發展方向問題

作為生態型休閑農莊，農業仍是核心產業基礎，因此農業應當繼續作為園區的主導產業，而農業休閑旅遊，乃至旅遊地產項目，均是由農業這一基礎產業衍生而來的，不應當“反客為主”。

對旅遊產業和房地產產業的開發與引入，應遵循“農業為基礎，旅遊創品牌，地產求收益”的原則，分期投資，逐步發展。農業作為基礎產業，堅持“公司+基地+農戶”的農業經營模式。在此基礎上，再通過休閑旅遊的開發，打造時尚、精致的農業產業鏈以及農業品牌，提高農業產品的附加值。旅遊業則以園區內的特色旅遊資源為依托，分期投資，打造獨具特色的旅遊項目，做好一項是一項，不搞重複建設；建立專業團隊管理旅遊工作，形成自己的農莊休閑旅遊客戶社群，打造旅遊品牌。由於房地產的投入較大，因此應放到後期發展，通過爭取擴大建設用地麵積和旅遊拉動土地價值兩大手段，撬動房地產業開發。

靈魂，解決新引力問題

一個靈魂,整合優勢資源，構建核心吸引力

主題是策劃的靈魂，抓住這一靈魂，將其貫穿於策劃的每一個環節，使策劃的各個要素實現有機組合，提升項目的整體品質。

為農莊尋找一個靈魂，構建核心吸引力，方向方式各不相同，但是綜合目前比較流行的主題模式，總結如下：

1、特色農業主題

圍繞莊園的田園景觀、農業生產活動和特色農產品等吸引物，從景觀性、體驗性、休閑性、有機健康角度進行策劃，定位景觀農業體驗、創意農業休閑等，開發出農業遊、林果遊、花卉遊、漁業遊、牧業遊等不同特色的主題休閑活動來滿足遊客體驗農業、回歸自然的心理需求。

2、科普教育主題

兼顧生產、科技示範與科普教育的功能，在農業科研基地的基礎上建設、利用科研設施作景點、融入現代審美觀的特色型發展模式。如北京小湯山農科科技示範園，蘇州的“未來農業大世界”，珠海的“現農業王國”等。

3、風水養生文化主題

風水養生主題是充分結合地形地貌，導入風水養生理念，結合風水藝術景觀來構建風水農莊；而生態養生則是利用項目地特有的養生資源，如中藥材、溫泉、森林負氧離子等，推出一係列特色養生度假發展模式。

4、商務會都主題

商務會都型休閑農莊是以發展模式以優美田園風光為依托，利用優質的生態環境建立特色主題、建設商務套房、會議室等商務必要設施，圍繞商務活動、集會、團體性接待形成對應的配套服務項目如康體、康療、歌舞宴等，來滿足商務遊客各種需求的發展模式。

5、果酒莊園主題

以酒文化為主線，帶動各類特色果品的種植、采摘和體驗，同時形成各類不同類型的酒莊、酒窖、酒文化博覽館等。

6、體育公園主題

融入現代體育運動與康體度假，打造體育花園與康複社區為主題的休閑農莊。

7、低碳環保主題

低碳環保成為現代社會的流行理念，在農莊中通過一批具有示範意義和推廣價值的綠色生態建築、節能環保建築及其他新能源產品，形成體現未來生活的未來主題農莊。如利用高新能源做出一個低碳休閑農莊樣板。

產品，解決玩什麼的問題（轉型升級）

1、理念升級：從觀光旅遊到休閑度假

從觀光旅遊到休閑度假的過程，是一種理念的轉變，即由“單一農業觀光”向“複合休閑度假”提升，從而形成7x24x365天的休閑概念，並將快樂的休閑度假理念融入到項目打造中去。

2、角色的升級：從開發商向經營商、運營商升級

作為休閑農莊的開發商，角色定位應向整合經營商、運營商升級，在項目的打造中立足區域開發與核心項目建設與開發的角色，將未來具潛力與盈利價值的項目拿在手中，同時打造出以休閑度假為依托的運營平台，充分導入具有聯動供應能力的專業休閑、遊樂、餐飲等機構，實現運營協作。

3、規模的升級：從大景觀發展到大旅遊，從地塊本身發展到區域聯動

1）做“大”景區，實現大景觀向大旅遊的跨越

目前，項目地旅遊的發展不能夠僅僅是做到大景觀，而是應當從“大景觀”，過渡到“大景區”，終做到“大旅遊”。第一，是景區規模要大；第二，是景區產品體係完善，足以滿足遊客的各種需求，留住遊客；第三，是景區影響力要大，成為重要的休閑度假旅遊目的地。

2）跳出地塊看區域，實現區域聯動

項目的發展絕不能夠局限於項目地塊本身，而應當從發展特色和發展潛力考慮，跳出項目地塊放眼區域，即立足地塊，作為啟動核心，聯動實現區域的整合升級，為整個區域的特色農業發展發揮帶動和示範作用。

4、產品的升級：六大策略提升產品品質

傳統型的農家樂產品已並不能滿足現代人對於品質的需求，如何做出品質產品，則需要從以下6大方麵進行升級：做有品牌的產品，有知識性的產品，有文化的產品，有娛樂性的產品，有體驗性的產品，國際化的產品。

1）品牌化：一種是將企業的品牌文化融入休閑農莊形成品牌化的休閑農莊；另一種是善用資源，結合區域文化，塑造農莊特色，農莊經營者充分發掘其優勢資源，結合區域文化，做出創意和特色，塑造農莊品牌。

2）知識化：休閑農業是“自然與生活科技”學習領域實施自然教育的場地之一，農業園教育形態也將是未來休閑農業發展的一個方向。

3）體驗化：重視遊客參與，設計體驗活動。將遊客融入情境，感動其視、聽嗅、味、觸覺，使其產生美好的感覺，這將是未來休閑農場在競爭中取勝的關鍵。

4）娛樂化：創新產品的遊樂方式，讓遊客在美景如畫的環境中玩的盡情盡興。

5）養生化：發揮養生功能，促進人們健康。休閑農業的基本功能，就是提供一個減壓、養生保健的場地。休閑農場就是提供市民暫時脫離家庭與工作束縛的“第三空間”。

6）國際化：擴大視野，邁向國際旅遊市場。一是把休閑農業發展納入政府旅遊推介活動中去，提升休閑農業的人氣。二是產品設計上更加人性化、國際化，吸引國際友人更多的走進農業園區，體驗中國農業休閑文化。

商業，解決賣什麼的問題（商業模式）

商業模式解決的是項目賣什麼的問題，作為生態型的休閑農莊項目，優鮮農業從運營的角度上來看有七大賣點。前三項所賣為虛，是一種潛在的價值；後四項所賣為實，是項目收益所在。

一賣理念：獨具匠心的理念，是一個項目的靈魂。它雖不能帶來直接的經濟效益，卻決定了項目可持續發展的前景，並能夠從精神上吸引一批誌同道合的旅遊者。

二賣品牌：品牌是心靈的烙印，通過品牌，能夠提升項目地的形象，提高地塊的潛在價值，形成巨大的無形資產。

三賣生態：強調的是一種生態環境，一種低碳環保、有機樂活的理念。充分發揮都市農業淨化、美化、綠化環境的作用，為城市輸送新鮮的空氣，建立人與自然、城市與農業和諧的生態環境，使城市充滿生機和活力。

四賣生產：對於農業型休閑莊園，農業仍然是其長期發展的主導產業，應奠定其主導產業的基礎。因此從產業化角度考慮，發展一要脫離初級農產品的發展模式，延伸農業產業鏈條；二要通過農產品的研發、種植、深加工、包裝、儲藏、物流運輸、銷售等一係列活動實現產業化的發展，形成農莊的核心產業基礎。

五賣生活：開發休閑農莊度假項目並結合休閑地產項目，讓久居都市的遊客在鄉野田間享受一種慢節奏、自然品質的生活方式，而這正是市場的需求。

六賣項目：是賣市場升值後形成的溢價區間。這裏麵積很大，裏麵有很多具體項目，有些項目做初期開發，然後再把它賣掉，這就是賣市場升值以後的溢價空間。

七賣綜合：形成多產業融合。根據多年研究，農業產業是農業型休閑莊園的核心產業基礎，但不是唯一。休閑農業項目能夠整合資源，向旅遊業、地產業等方向發展，實現產業融合。對旅遊產業和房地產產業的開發與引入，應遵循“農業為基礎，旅遊創品牌，地產求收益”的原則，分期投資，逐步發展。

營銷，解決如何賣的問題（策略）

1、特色帶動

圍繞項目的核心吸引力——打造私屬農莊遊樂和樂活理念旅遊產品，運用合理的營銷手段影響和吸引其對應的旅遊市場，形成品牌客戶群，增加旅遊附加值，充分重視此類市場的需求，以體驗營銷的方式，從每個細節出發，創造完美的旅遊體驗。

2、整合渠道和資源

在進行旅遊宣傳促銷時，應針對農業、房地產業、旅遊業等不同的單體項目調動政府部門、旅遊企業、媒體、社會組織的積極性，進行聯合促銷，共同推動旅遊開發。也就是說通過營銷造勢，實現多方共贏的良性循環結構：對政府，通過區域帶動型龍頭項目，形成示範效應，帶動地方社會經濟的大力發展；對投資商，在滿足上級主管部門的需求、實現收益的同時，提升企業的形象，為企業的未來發展奠定品牌基礎；對旅行社，要有足夠的活力空間；對遊客，要有足夠的具有吸引力的休閑項目和舒適的遊憩環境；對農民，要提供一個宜居的居住環境、一個穩定的就業和創業平台。

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